기사 프린트하기

[ 이현일 기자 ]

대출을 활용한 주택 투자가 최근 1~2년 사이 재테크 수단으로 큰 인기를 끌었다. 그러나 미국의 기준금리 인상 시기가 눈앞에 다가오고, 금융당국의 대출 조이기가 본격화되자 출구전략을 세우는 투자자가 늘고 있다.

다주택자는 투자용으로 마련한 주택을 처분할 때 세금을 얼마나 줄이느냐에 따라 투자의 성패가 좌우된다. 세금을 줄이면서 집을 처분할 수 있는 방법에 대한 전문가들의 조언을 정리했다.

◆주택은 부부 공동명의

부부가 공동명의로 집을 보유하는 것은 주택을 처분할 때 양도소득세를 줄이는 기본 수칙이다. 10년 전 6억원에 매입한 주택을 9억원에 매각한다고 가정하고, 양도차익 3억원에 대한 세금을 비교해보자.

10년간 장기 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 9000만원(장기보유특별공제액)에 대해서는 세금을 물지 않는다. 단독 명의로 했다면 기본공제(250만원)와 장기보유특별공제를 제외해도 과세표준이 2억원을 넘는다. 1억5000만원이 넘는 금액에 대해 최고 세율인 41.8%(지방소득세 포함)가 부과되기 때문에 총 6540만원을 세금으로 내야 한다.

반면 공동명의인 경우 기본공제 250만원을 두 사람이 각자 받게 되며, 과세표준은 각각 약 1억원이다. 해당 금액 구간의 세율을 반영하면 부부가 각각 세금으로 2307만원(부부 합산 4615만원)을 내면 된다. 공동명의로 할 때 1925만원의 세금이 줄어든다. 황재규 신한은행 WM그룹 세무사는 “전업주부는 자금 출처 조사를 받는 경우가 있지만 부부간에 10년간 6억원을 무상으로 줄 수 있어 문제없다”고 설명했다.

◆주택임대사업자 등록해 양도세 줄이기

주택임대사업자로 등록할 경우 임대소득에 대한 세금은 내야 하지만 양도세를 줄일 수 있다. 임대용으로 등록한 주택은 다주택자를 판단할 때 ‘주택’으로 보지 않는다. 이 때문에 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

양도세 혜택을 위해서는 임대주택법에 따라 시·군·구청과 세무서에 동시에 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 시·군·구청이나 세무서 중 한 쪽에 대한 신고를 누락하면 세제혜택을 받지 못한다. 사업자 등록을 한 임대용 주택은 최소한 5년 이상 임대용으로 사용해야 한다. 5년이 경과하기 전에 살고 있는 주택을 양도하더라도 비과세혜택을 적용받을 수 있다. 다만 이후 5년 임대를 채우지 못하고 임대를 종료하면 비과세혜택을 받은 부분을 토해내야 한다. 임대주택은 임대 개시일에 기준시가가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하여야 한다. 매각하는 거주 주택은 보유 기간 및 거주 기간이 각각 2년 이상이어야 한다. 거주 기간은 임대사업자 등록 전 거주 기간도 더해서 계산한다.

◆주택 수리비 등 비용 증빙

아파트를 매도할 때 비용공제를 받을 수 있다. 임대를 준 아파트를 수리한 때 비용을 ‘자본적 지출액’으로 인정받을 여지가 있다. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용 편의를 위해 자산 가치를 높이는 것을 의미한다. 본래의 상태를 유지하기 위한 비용(수익적 지출)인 때에는 비용으로 인정받지 못한다. 예컨대 도배나 화장실, 주방 수리비용은 양도 시 비용 처리가 되지 않지만 보일러 교체, 발코니 확장 등은 비용을 인정받아 세금을 줄일 수 있다.

취득세와 등록세, 법무사·공인중개사 수수료, 공증비용, 인지대 등 양도비용도 빼놓지 말아야 한다. 김태희 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “세금계산서나 영수증을 보관하고 있어야 비용 처리를 할 수 있는 것이 원칙이지만, 공사업자에게 대금을 송금한 금융기록이나 계약서 등으로 증빙하면 공제받을 수 있다”고 설명했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com